لا تداخل بين نظام المساهمات العقارية وصناديق الاستثمار والتر

من طرف dreamnagd الأربعاء يناير 09, 2008 6:30 pm

استبعد الدكتور شويش بن سعود المطيري عضو لجنة الشؤون الاقتصادية والطاقة في مجلس الشورى، أن يكون هناك تداخل بين نظام ممارسة أعمال المكاتب العقارية والضوابط المتعلقة بطرح المساهمات العقارية مع نظام الصناديق العقارية الذي صدر مؤخراً وتشرف عليه هيئة السوق المالية.

وأكد المطيري ل "الرياض" أن الأمر مأخوذ في الحسبان، مبيناً أن هذه النقطة لابد أن يكون النظام فيه واضحا بحيث لا يكون فيه تداخل وبالذات تداخل السلطات بين عدة جهات، كأن يكون الكثير من الأنشطة مسؤولاً عن تطبيقها أكثر من جهة تنفيذية.

وزاد "ان هذا لا بد أن يكون واضحاً في النظام بمعنى ما هو دور وزارة التجارة في النظام العقاري وما هو دور هيئة سوق المال، حتى لا يضيع المستثمر بين هذه الجهات في موضوع الحصول على الترخيص أو الجهات الرقابية التي ستكون مسؤولة عن نشاطه الاستثماري".

وقال إن اللجنة في مجلس الشورى تريثت في دراسة مواد مشروع نظام ممارسة أعمال المكاتب العقارية والضوابط المتعلقة بطرح المساهمات العقارية، بعد تأجيل التصويت عليه خلال جلسة المجلس 44برئاسة الدكتور صالح بن حميد رئيس المجلس، وفقاً لمداخلات الأعضاء ومقترحاتهم المطالبة بإعادة دراسة مواد النظام.، على أن يعاد طرح التصويت في المجلس بعد الانتهاء من عمل الدراسات المطلوبة.

وأوضح المطيري الذي كان يتحدث في ندوة عقارية نظمتها جريدة "الرياض" أن نظام ممارسة أعمال المكاتب العقارية يهدف إلى تنظيم التداول العقاري من خلال عدد من الضوابط التي تبلور مقترحات المعنيين بالشأن العقاري في مناطق المملكة المختلفة، مبيناً أن من أبرز ملامح النظام تصنيف مكاتب العقار إلى ثلاث فئات، مكاتب استثمار عقارية، ومكاتب خدمات عقارية، ومكاتب وساطة عقارية، إضافة إلى تضمين الضوابط الجديدة للمساهمات العقارية تضمن حق المساهم والمستثمر العقاري.

وذكر عضو لجنة الشؤون الاقتصادية والطاقة في مجلس الشورى أن المشروع الجديد اشترط على المكاتب العقارية أن يكون صاحب المكتب سعوديا وأن يدار من قبل سعودي، وأن يكون صاحب المكتب حسن السيرة والسلوك ولم يرتكب جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة ولا يكون قد ثبت إعساره أو أشهر إفلاسه، كما اشترط النظام لممارسة أعمال الاستثمار العقاري بشكل خاص ألا يقل رأس المال عن مليون ريال وأن يكون لديه مكتب للمحاسبة وأن يقدم قوائم مالية سنوية إلى وزارة التجارة والصناعة من مكتب محاسب قانوني معتمد.

كما اشترط النظام - بحسب حديث المطيري- على المكاتب التي تمارس نشاط الخدمات العقارية من بيع وشراء وإيجار وتطوير وإدارة الأملاك وتقديم الاستشارات والتقاويم العقارية وللممارسة ألا يقل رأس المال عن 500ألف ريال ووجود قسم للمحاسبة ويقدم قوائم مالية سنوية لوزارة التجارة والصناعة وللمكتب تسويق العقارات من بيع وشراء وإيجار وإدارة أملاك. الاستثمار العقاري تسويق العقارات من بيع وشراء وإيجار وتطوير وإدارة أملاك وتقديم استشارات وتقاويم عقارية .فيما سمح النظام لمكتب الوساطة العقارية تسويق العقار من بيع وشراء وإيجار فقط. وحظر النظام المقترح على أي مكتب عقاري أن يمارس في مقر المكتب أي نشاط آخر سوى نشاطه العقاري كما يحظر بيع العقار أو إيجاره إلا بعد اطلاعه على أصل الصك الشرعي الخاص بالعقار واحتفاظه بصورة من صك الملكية، وتضع وزارة التجارة والصناعة نموذج عقد الإيجار الموحد للمكاتب العقارية تبين فيه الأطراف والتزاماتهم وذلك وفقا للأنظمة والتعليمات الخاصة بهم، ويجب على المكاتب العقارية الربط آليا بالجهة الأمنية المختصة وفي حالة تعثره تزود الجهة الأمنية بنسخة من كل عقد يبرمه المكتب وفقا للآلية التي تضعها وزارة التجارة والصناعة بالاتفاق مع وزارة الداخلية، وأجاز النظام للمكتب العقاري أن يتقاضى عمولة تزيد على 2.5في المائة من قيمة العقار المبيع او عمولة الإيجار. وحول ممارسة أعمال المكاتب العقارية لنشاط المساهمات العقارية قال المطيري حدد مشروع النظام الجديد شروطا جديدة لطرح المساهمات حيث اشترط موافقة وزارة التجارة والصناعة على المساهمة بعد التحقق من كون العقار محل المساهمة مملوكا بصك شرعي ساري المفعول ثابتة سلامته، وأن يكون الصك محل المساهمة باسم المتقدم بطلب طرح المساهمة وألا تقل ملكيته في المساهمة عن 20في المائة من قيمتها، وأن يكون العقار محل المساهمة موافقا على تخطيطه أو بنائه بإفادة رسمية من الأمانة أو البلديات المختصة وتقديم دراسة من مكتب استشاري معتمد يبين فيها كلفة التطوير أو البناء ومدته والخدمات المتعلقة الأخرى وما بني عليه وفقا للمقتضى الشرعي والنظامي وذلك بموجب إفادة رسمية من الجهة التي أصدرته وان يكون صك العقار محل المساهمة باسم المتقدم بطلب طرح المساهمة موافقا على تخطيطه أو بنائه بإفادة رسمية من الأمانة أو البلدية، أما عن الوحدات العقارية المطروحة للمساهمة فيجب أن يكون لها رخصة بناء سارية المفعول صادرة من الأمانة أو البلدية، وأن تتم دراسة من مكتب استشاري معتمد تبين فيها كلفة البناء ومدته والخدمات المتعلقة الأخرى، وأن يتقدم إلى هيئة السوق المالية بعد موافقة من وزارة التجارة والصناعة بطلب فتح صندوق استثماري باسم المساهمة وفقا لنظام السوق المالية ولوائحه التي أعلنتها الهيئة يوليو الماضي ويتم التهميش على الصك محل المساهمة بما يفيد أن العقار تحت المساهمة وفق آلية تتفق عليها وزارة العدل وهيئة السوق المالية تضمن عدم التصرف في العقار خلال مدة المساهمة، وفي حالة وفاة مالك الأرض أو إزالة أهليته بحكم من المحكمة فإن مدير إدارة الصندوق الاستثماري يقوم مقامه فيما يتعلق ببيع الأرض وإفراغها ونحو ذلك واتخاذ الإجراءات اللازمة لتصفية المساهمة، والتأكيد على الجهات المختصة بألا توقف صكا لعقار تحت المساهمة إلا في حالة صدور حكم ببطلان الصك وعلى أن يتولى مجلس القضاء الأعلى مخاطبة المحاكم في هذا الشأن، ويجب أن يتضمن الإعلان عن المساهمة رقم موافقة وزارة التجارة وتاريخها ورقم الترخيص من هيئة سوق المال وتاريخه ورقم اعتماد المخطط وتاريخه. يشار إلى أن كشفت دراسة حديثة أن 99في المائة من المكاتب العقارية العاملة في الرياض تتسم بصغر الحجم من حيث رأس المال.

واقترحت الدراسة التي أجرتها غرفة تجارة الرياض حول الوضع الراهن للسوق العقاري في المدينة، لتدعيم مراكز هذه المكاتب التنافسية ورفع كفاءة أدائها وإعادة هيكلتها، وذلك بتحويل كل مجموعة منها بالاندماج في شركة واحدة مساهمة أو تضامنية بحجم أكبر. ودعت الدراسة من خلال ملاحظتها لوجود ازدواج في ممارسة الأنشطة والمجالات العقارية بين المكاتب والشركات العقارية، إلى التوجه نحو التركيز أو التخصص النشاطي للعمل العقاري في مجالات محددة لرفع كفاءة أداء العمل وخفض تكلفته وتحسين نوعيته بمستويات احترافية

وأشارت الدراسة إلى أن حوالي 97في المائة من أصحاب المكاتب والشركات العقارية أفادوا بأن المصدر الرئيسي لتمويل نشاطهم العقاري هو رأس المال الذاتي أو المملوك، في حين يرى 2في المائة منهم أن المصدر الثاني لذلك هو القروض من البنوك التجارية، وحوالي واحد فقط يرى أن المصدر الثالث للتمويل هي مصادر أخرى.

ولاحظت الدراسة عدم استخدام هذه المكاتب للأساليب والتكنولوجيا الحديثة في إدارة وتسويق العمل العقاري، فضلا عن كونها منشآت فردية ويديرها أصحابها بطريقة تقليدية، مما يضعف مقدراتها التنافسية من جهة، ويؤدي إلى ضياع حقوق المساهمين في المساهمات العقارية. فضلا عن أنها الأكثر استيعابا للعمالة إذ تستوعب حوالي 93في المائة من جملة العمالة بالمكاتب والشركات العقارية.