المسكنات لن تحل أزمة الإسكان ولابد من تكاتف الجهود من أجل توفير منزل لكل مواطن

وأكدوا أن معالجة القضية تقع مسؤوليتها على القطاع العام وكذلك القطاع الخاص ويتحمل القطاع العام المسؤولية الكبيرة كونه القادر على تهيئة البنية التشريعية في إصدار الأنظمة والتشريعات التي تحكم التعاملات العقارية داخل السوق وتشجع المستثمر على الاستثمار في الوحدات السكنية.

وقالوا على هامش ندوة عقارية نظمتها صحيفة "الرياض" في مقرها الرئيسي إن أهم الأنظمة المطلوب تطبيقها في القطاع هو الرهن العقاري الذي يعتبر المحرك الأساسي للتمويل العقاري ونظام التسجيل العيني الذي يعطي المستثمر الاطمئنان والأمان على ملكية موقع استثماره.

واتفق المشاركون في الندوة التي نظمت بالتعاون مع اللجنة الفرعية للمكاتب العقارية في غرفة الرياض والتي ناقشات قضايا العقار المحلي في سبعة محاور على أن البنوك المحلية مقصرة في مجال دعم قطاع العقار مقارنة بالفائدة التي تحصل عليها من المقترض، داعياً في الوقت نفسه مؤسسة النقد لمراجعة هذا الموضوع بدقة أكبر.

كما أكد المشاركون على ضرورة وجود تحرك حكومي في تطوير أراضي المنح للمواطنين وتهيئة البنية التحتية لها ليتمكن المواطن من الاستفادة من الأرض وكذلك زيادة بناء الوحدات السكنية لذوي الدخل المحدود، بعد ذلك- بحسب حديثهم- يأتي دور القطاع الخاص في استثمار هذه التسهيلات والأنظمة في المشاركة في التنمية العقارية بإنشاء شركات تمويل عقارية والاندماج والتحالف بين الشركات والمطورين العقاريين لإنشاء المدن والأحياء السكنية على نمط التطوير الشامل.

وحول الحلول المطلوبة لحل مشكلة مماطلة المستأجرين في السداد، دعا حمد الشويعر رئيس اللجنة الفرعية للمكاتب العقارية في غرفة الرياض ونائب اللجنة العقارية، إلى اعتماد عقد موحد يأخذ الصفة الرسمية، مؤكداً أنه سيحل المشاكل بين المستأجر والمالك خاصة بعض المستأجرين المماطلين في دفع الأجرة، حيث إنه يكون عقدا ملزما للطرفين. وذكر الشويعر أن هذه القضية تؤرق المستثمر المحلي والأجنبي وتعتبر أهم معوقات بناء الوحدات السكنية بغرض التأجير وهذا يحدث فجوة بين العرض والطلب ويؤدي إلى ارتفاع أسعار الإيجارات للوحدات السكنية فغياب الأنظمة التشريعية الفاعلة في حل هذه القضية والآلية النظامية لإخراج المستأجر الذي لا يلتزم بدفع الأجرة ليست في صالح الاستثمار في القطاع الإسكاني. وأيده في الرأي العقاريون عبدالعزيز الراشد وعبد العزيز الجعد و إبراهيم الشتوي، والذين أكدوا أنه إذا لم تكن هناك أنظمة رادعة للمستأجر والمؤجر والحماية من الجشع ستتفاقم الأزمة الإسكانية.

إلا أن الدكتور شويش المطيري عضو لجنة الشؤون الاقتصادية والطاقة في مجلس الشورى، أكد أنه يحب تقنين زيادة الإيجارات وأن تكون بمعدلات معقولة، وأنه ليس منطقيا - بحسب حديثه- في نهاية العام يأتي المالك إلى المستأجر ويقول إما أن تدفع كذا أو تترك العقار. من جهته رأى الدكتور فرحات الطاشكندي عضو في مجلس البلدي في منطقة الرياض و أستاذ مشارك في قسم العمارة وعلوم البناء قي كلية العمارة والتخطيط في جامعة الملك سعود الحل في المماطلة في السداد بضرورة أن يكون التسديد شهرياً، داعياً إلى تأسيس أوقاف خيرية تدفع الإيجارات عن المتعسرين عن السداد، موضحاً أن هذه الفكرة طبقت في سنغافورة، وذلك في وجود بنك متخصص لدفع نفقات من لا يستطيع دفع الإيجار وذلك بأخذ مبلغ معين من راتب المستفيد.....فإلى محصلة الندوة:







@ "الرياض": ما مدى فعالية اللجان العقارية في السوق العقاري المحلي؟

- أ. حمد الشويعر: دور اللجان العقارية هو دور إرشادي وليس تنفيذي، فهي تتلقى الاقتراحات والاستفسارات من المنتسبين إلى القطاع العقاري وكذلك المستثمرين وأعضاء اللجان وتقوم بدراستها وإصدار المقترحات بشأنها ورفعها للجهات المختصة ومتابعتها، ولعلي أذكر لكم أن عدد ما أصدرته اللجنة العقارية في غرفة الرياض يتجاوز 200مقترح كلها تصب في خدمة القطاع العقاري والمنتسبين إليه.

ولعل أغلب ما نعاني منه الآن من بعض الإشكالات في السوق العقاري قد بحثته هذه اللجان ورفعته إلى الجهات المختصة.

وكذلك قامت اللجنة العقارية بتبني عدد من الندوات واللقاءات بحضور مسؤولين من الجهات الحكومية المعنية بهذا القطاع وكذلك بحضور المنتسبين إلى القطاع العقاري والمهتمين والمتعاملين، ويصدر عن ذلك عدة توصيات واقتراحات ترفع للجهات المعنية وتعمل اللجان على متابعة هذه التوصيات والاقتراحات لدى الجهات الحكومية، فدورها فعال ويخدم المصلحة العامة.

ومن أهم أدوار اللجان العقارية: تقوية الصلة مع الجهات المسؤولة ومنتسبي القطاع العقاري، دراسة واقتراح الحلول المناسبة للمشكلات التي يواجهها القطاع العقاري ورفعها للجهات المعنية لاتخاذ المناسب، دراسة واقتراح الحلول المناسبة لتحسين البيئة السكنية في الرياض ورفعها للجهات ذات العلاقة، تفعيل نتائج الأنشطة والفعاليات التي أنجزتها اللجنة بما يحقق الأهداف منها، رفع مستوى الوعي بأهمية القطاع العقاري من الناحية الاقتصادية والاجتماعية، توظيف البحث العلمي والتطوير التقني لخدمة القطاع العقاري .

- د شويش المطيري: بالنسبة لعلاقة مجلس الشورى باللجان العقارية فإن علاقة المجلس هي علاقة مع القطاع الخاص، حيث تعتبر اللجان العقارية هذه لجاناً تمثل القطاع الخاص، فالمجلس عادة يستأنس برأي القطاع الخاص ممثلاً في الغرفة التجارية ومجلس الغرف التجارية، فقد استضاف المجلس عدداً من اللجان العقارية سواء كان في الرياض أو في مناطق أخرى من المملكة مثل المنطقة الشرقية أو المنطقة الغربية وغيرهما، وتم تدارس ومناقشة العديد من الموضوعات التي تدور حول العقار.

إن اللجان العقارية والجانب العقاري عليه تساؤل من قبل الكثيرين من الناس، لأن أي إنسان يتحدث عن شأن القطاع العقاري في المملكة يرى أن هذا القطاع هو قطاع كبير جداً، وأكاد أجزم أن الكل يتفق أن هذا القطاع يعتبر قطاعاً ضخماً جداً ويهم كل شخص لأنه يتعلق بالسكن، وقد يكون طموح نسبة كبيرة من الأشخاص هو الحصول على السكن، إذاً هذا القطاع يهم شريحة كبيرة جداً من الناس واللجان العقارية تتقبل طلبات هؤلاء الناس بصدر رحب، إلا أننا نسمع بالذين يسيئون للقطاع العقاري، فلماذا تصمت اللجان العقارية على هذا الأمر، والآن لا بد أن يكون هناك تمييز لكي نستطيع أن نصنف هذه المكاتب العقارية ونعرف من هم أصحاب المهنة، خاصة أن اللجان العقارية تسعى إلى تذليل العقبات من أمام المكاتب بحيث لا تواجه غداً عقبات تنعكس على المواطن، وبسبب الممارسات غير الجيدة قد تكون هناك عقوبات تنظيمية تنشأ، لأن هذه الأفعال السلبية التي تحدث من المكاتب العقارية قد تصل إلى مستوى ظاهرة، والأمر إذا وصل إلى مرحلة الظاهرة قد يشكل مشكلة، وليس هناك شخص مستثمر إلا يريد السهولة في الاستثمار، لكن الصمت على هذه الممارسات ليس جيداً

- أ. حمد الشويعر: أولا أشكر الدكتور شويش على تفاعله مع هذا القطاع الحيوي واهتمامه وحرصه عليه، وبالنسبة لدور اللجان في الموضوع الذي تحدث فيه الدكتور شويش قبل قليل فإن اللجنة ترسل بعض الرسائل إلى الشركات المتعثرة التي تفضلتم بها وتزود وزارة التجارة عنها، لكن هناك أشياء ليس للجنة قدرة فيها مجرد أن تذكر بأن هذه العملية فيها مخالفة ثم ترفع إلى اللجان المسؤولة ويستفسرون عنها، إذاً توجد أشياء لا تستطيع اللجنة أن تفعل شيئاً تجاهها، وإذا وصل الأمر إلى مرحلة الإعلام قد يسيء أكثر فالموضوع فيه خفايا قد لا نستطيع أن نعرفها وفيها صعوبة للإنسان حتى يدركها.

- أ. إبراهيم الشتوي: بلا شك أن أي حدث سيىء يسيئ إلى سمعة القطاع، لكن اللجان العقارية تعمل جاهدة ما بين المسؤولين في وزارة التجارة ووزارة العدل وإمارة الرياض ولها اجتماعات ولقاءات معها وترفع دائماً قراراتها، كذلك هناك رابط آخر مع الشركات العقارية وتعمل جاهدة على تثقيفهم وتوجيههم ودائماً تكون مرتبطة معهم في أي جديد يحدث في القطاع العقاري، واستكمالا لفعاليات اللجان العقارية فإنها تنشئ معارض عقارية سنوية في جميع أنحاء المملكة، كل هذا تحت ترتيبات اللجان العقارية، وهذا كله يعود بالنفع في رفع مستوى ثقافة العقاريين.

- د. فرحات الطاشكندي: أعتقد أن المستثمرين الذين يمتلكون جزءاً كبيراً من الأرض غالباً هم الذين يعملون مساهمة ايجابية في نظري حسبما لمسته، حيث يحرصون على أن المخطط يخرج بشكل أفضل يخدم الساكن، لأنه يشارك بنسبة كبيرة ويهمه نجاح مشروعه، بينما المطور الآخر الذي كان يجمع الأموال عن طريق المساهمات غالباً هذا المطور يهمه فقط أن يربح المساهمين في مدة زمنية أقصر ولذلك فإن أكثر المشاكل أتت من هذه الناحية، لأن هذا المطور لا يهمه جودة المخطط ولا الخدمة التي يؤديها، فلذلك تجد أصحاب المخططات هذه يحرصون على الربح فقط، فأعتقد أن المشاكل تأتي من النوعية الثانية من المخططين فلو حدث تنظيم كما تطالب به لجنة العقار بأن يكون هناك تنظيم للمكاتب ربما يؤدي ذلك إلى اختفاء السلبيات الناتجة من هذا النشاط

@ الرياض : آلية فتح المكاتب العقارية كيف ترونها من حيث تصنيفها وعلاقتها بالسوق ووجود دخلاء في السوق العقارية؟

- د شويش المطيري: أود أن أصحح النقطة التي ذكرتها قبل قليل بحيث أريد أن أوضحها وهي أن بعض العقاريين هم الذين اساؤوا للجانب العقاري، وأنا شخصياً لا أميل إلى التشدد، لكن التشدد يحدث إذا حدثت الممارسات السلبية، وهذه الممارسات السلبية، وصلت إلى مرحلة الظاهرة، بحيث تحولت هاجساً لدى المشرّع، حيث لا يمكن أن يضبط سلوك المهنة، فلذلك مهم جداً أن نعلم انه بلا شك الجهات المسؤولة يقع على عاتقها هذه المهمة، لكن في ودي أن تنطلق من مقام لا نلقي المسؤولية على جهات أخرى، إنما تنطلق من أصحاب المهنة أنفسهم، فالجانب الجيد يلفظ الدخيل عليه من السيئ وعندما نسمع أن هناك استثمارات دخل فيها أشخاص بمبالغ ضخمة جداً لفترة معينة وفي النهاية أصبح وضعهم سلبياً ودخلوا في قضايا لأن أموال الناس موجودة لديهم.

فأنا أرى هنا أن الذين تعثروا في المجال العقاري ما كان لديهم تقريباً خبرة عكس أصحاب الخبرة والقوة في هذا المجال، حيث لم يكن من المنطق انه ما كان لديهم الخبرة فقد يكون لديهم استباق معرفة، فهؤلاء الأشخاص قبل أن يصلهم الجانب التنظيمي، فأنا انطلق من أن السوق العقاري أراه ضخماً جداً ومهماً جداً، وخاصة أننا مقبلون على مرحلة يتزايد فيها الطلب طوال اليوم على السكن والوحدات السكنية، الكل يعرف الآن أن هناك نظاماً ويسير بنفس آلياته ويدرس الآن من قبل الجهات ذات العلاقة مثل وزارة التجارة ووزارة الصناعة والمجلس وبعد ذلك يخرج من المجلس إلى هيئة الخبراء وسيكون أحدث نظام مما هو موجود، لكن مازلنا في موضوع العقار نحتاج إلى عمل أكثر والتصنيف بالموجود ليس هو المطلوب والموضوع الآن أمام المجلس الشورى.

- أ حمد الشويعر: حسب حديث الدكتور الشويش فإن السبب الرئيسي في مشاكل العقار هو أن الآلية الحالية للحصول على سجل عقاري من قبل وزارة التجارة غير كاف ولا يخدم القطاع العقاري، حيث ينقصه الأهم وهو التأهيل والخبرة، فلابد من النظر في الآلية الحالية لتحسين أداء وكفاءات المكاتب العقارية، حيث إن التأهيل يتطلب حصول المتقدم على مؤهل في مجال ممارسة النشاط العقاري وقد وجدت هذه المنشآت التي تقدم هذا المؤهل.

وكذلك اشتراط خبرة لمدة معينة في مجال النشاط العقاري لدى الشركات العقارية أو المكاتب ذات الخبرة كما يعمل به في الدول المتقدمة، وسبق لي أن أطلعت على هذه الآلية.

كما أن التصنيف للمكاتب العقارية مطلب قديم للجنة العقارية، وقد رفع للجهات المعنية مقترح التصنيف من خلال اللجنة العقارية ولا يزال يدرس حتى الآن ولم يقر.

وقد قامت وزارة الأشغال العامة والإسكان (سابقاً) بالتعاون مع جامعة الملك سعود بعمل دراسة عن وضع السوق العقاري وذلك في 2001م وقدمت اللجنة العقارية مقترح لتصنيف المكاتب العقارية بعد الاتفاق المبدئي بين اللجنة العقارية وممثل وزارة التجارة وتم مناقشته مع لجنة مكونة من عدة جهات حكومية ومن ضمنها جامعة الملك سعود، وقد صدرت عن هذه الدراسة نتائج وتوصيات كانت في مجملها تعالج أغلب المشاكل الحالية في هذا القطاع وأوصت هذه الدراسة أن تكون الخبرة والتأهيل من شروط الحصول على سجل عقاري.

- أ عبدالعزيز الجعد: إن الأخ حمد أعرف مني في هذا الجانب، ولكن سبق أن ناقشنا نفس المكاتب مع اللجان وطلبنا من وزارة التجارة أن يُعمل ضمان بنكي لفتح المكتب العقاري

- د فرحات الطاشكندي: الآن الشركات العقارية العالمية تغزونا بكامل خبراتها والآن الجامعات لديها توجه لتكوين جمعية على أساس أنها تزود هذه المكاتب بمتخصصين في الإدارة والتشغيل، فبالتالي يصلح هذا المكتب لأداء الخدمات ولذلك يجب أن نفرق بين أداء المكتب للخدمات وبين التطوير العقاري، حتى بدون تنظيم إذا اشترطت الدولة أن يملك المطور العقاري جزءاً كبيراً من الاستثمار أعتقد أن ذلك حتى بدون تنظيم لأنه أحرص على أن يخرج المنتج حتى ينافس الآخر في السوق

هناك الآن في كلية العمارة والتخطيط في قسم التخطيط العمراني توجه يدرس الآن يمنح درجة الماجستير في التطوير العقاري. كما لقد كونت لجنة عقارية لدراسة العقار ومشاكله المتعثرة، والشروط التي وضعتها وزارة التجارة والغرفة التجارية أعتقد لو طبقت هذه الشروط بشكل سليم دون مشاكل أو تجاوزت لن تكون هناك مشاكل في النشاط العقاري ولأمنت 88في المائة من الغرض المطلوب في العقار

"الرياض": يتم في مجلس الشورى حالياً دراسة نظام ممارسة أعمال المكاتب العقارية والضوابط المتعلقة بطرح المساهمات العقارية، ما مدى نجاح النظام في حالة تطبيقها في ظل وجود نظام الصناديق العقارية الذي صدر مؤخراً وتشرف عليه هيئة سوق المال؟

د شويش المطيري: لن يكون هناك تداخل بين نظام ممارسة أعمال المكاتب العقارية والضوابط المتعلقة بطرح المساهمات العقارية مع نظام الصناديق العقارية الذي صدر مؤخراً وتشرف عليه هيئة السوق المالية.

فالأمر مأخوذ في الحسبان، حيث لابد أن يكون النظام فيه واضحا بحيث لا يكون فيه تداخل وبالذات تداخل السلطات بين عدة جهات، كأن يكون الكثير من الأنشطة مسؤولاً عن تطبيقها أكثر من جهة تنفيذية.

فالنظام يجب أن يكون واضحاً في النظام بمعنى ما هو دور وزارة التجارة في النظام العقاري وما هو دور هيئة سوق المال، حتى لا يضيع المستثمر بين هذه الجهات في موضوع الحصول على الترخيص أو الجهات الرقابية التي ستكون مسؤولة عن النشاطه الاستثماري.

واللجنة في مجلس الشورى تريثت في دراسة مواد مشروع نظام ممارسة أعمال المكاتب العقارية والضوابط المتعلقة بطرح المساهمات العقارية، بعد تأجيل التصويت عليه خلال جلسة المجلس 44.كما ذكر الدكتور فرحات بأن هناك تفريقاً في النظام بين المكاتب العقارية وتفريقاً بين المساهمات وبين الشركات التي تدخل في التطوير العقاري وغيرها ونظام الصناديق دخل في هيئة سوق المال

بالنسبة لصناديق الاستثمار أعتقد أنها وجدت كبديل للمساهمات العقارية ووجود النظام كان بديلاً للمساهمات العقارية في النظام السابق وبدلاً من أن تكون المساهمات فردية تكون مساهمات حسب نظام هيئة سوق المال كشركات

- أ. حمد الشويعر: الحال الموجود جعل الفرصة للمستثمرين غير السعوديين أن يغزوا المجال العقاري ونحن نتفرج لأسباب أعتقد أنها تنظيمية، في رأيي الشخصي أن هيئة سوق المال جاءت كإيقاف للمشاكل التي تظهر من خلال المساهمات العقارية أو تعطيلها إلى فترة صدور نظام متكامل، إن أساس المساهمات العقارية في الأصل، ولأن ليس لدينا رهن عقاري ولا تمويل كان ذلك باباً من أبواب التمويل ومازلنا نطالب بالرهن العقاري وأن تفتح لنا الأبواب وعلى أساس أنها مرتبطة، الآن الشركات الأجنبية أو المجاورة التي أتت إلينا أتت لأن عندها آلية التمويل العقاري لأنه كما نعلم جميعاً أن العقار يحتاج إلى مبالغ خيالية وكبيرة جداً، إما أن ندفعها نحن العقاريين بأسعار مبالغ فيها جداً أو نكون باباً فقط للتسهيل للآخرين للاستثمار في هذا الجانب