دراسة: الخليجيون الأكثر شراء لعقارات دبي والعرب بالمرتبة الثالثة

ويخصص رعايا دول مجلس التعاون الخليجي ما يقارب 5- 8ملايين درهم لشراء عقارات في دبي. والمساحة المفضلة لديهم تتراوح بين 6000- 6500قدم مربع. والنوع المفضل لديهم هو الفيلا. أما التسهيلات المفضلة فهي مراكز التسوق ودور السينما والمطاعم والمدارس والمستشفيات وساحات اللعب وغيرها.

وشملت الدراسة مقارنة أسعار العقارات المعروضة للتملك للحر في دبي مع أهم المدن المتطورة في العالم، بالإضافة الى مقارنة أسعار العقارات المعروضة للتأجير في دبي مع أهم المدن المتطورة في العالم، الى جانب التركيز على الدوافع الرئيسية وراء اختيار الأفراد لمكان سكنهم، ومدى تلبية قانون العقارات الحالي لمتطلباتهم ومدى تأثيره على قراراتهم بالشراء من عدمه.

تفاصيل الدراسة:

رغبات المستهلك

قال 25% بأنهم لا يكترثون كثيرا لنوع الخدمات التي سيحصلون عليها في مناطق سكناهم بقدر ما يبحثون عن سكن مناسب لكن 75% ممن شملتهم الدراسة قالوا بانهم يفضلون السكن في مناطق تضم تسهيلات رئيسية لا غنى عنها مثل الأندية الرياضية وأحواض السباحة والحدائق. وتضم التسهيلات الثانوية الشرفات والاتصالات وساحات اللعب وغرف الدراسة وغرف الخادمات وغيرها.

أما التسهيلات الأخرى التي يفضلها المشترون فهي حمامات الساونا وغرف البخار والمنتديات والمدارس والمستشفيات ومراكز الترفيه وملاعب الغولف والتنس. لذا ينبغي على مطوري العقارات أن يجمعوا المساحة والسعر والتسهيلات ضمن المشروع للحصول على عائد سريع وأرباح جيدة.

ويفضل الأوروبيون عادة نماذج الحياة الراقية المرفهة وهم بذلك يخصصون ميزانية تتراوح بين 4- 6ملايين درهم. ولشراء عقار في دبي، تكون المساحة المفضلة بين 3000- 5000قدم مربع وهم يفضلون الفلل والبينتهاوس على غيرها من العقارات مع تسهيلات مثل الأندية والأندية الرياضية وأحواض السباحة ومراكز التسوق وغيرها.

وأكثر ما يدفع الآسيويين عند شراء العقار هو السعر وهم يخصصون ميزانية بين 2.5- 3ملايين درهم. والمساحة التي يفضلونها تتراوح بين 1500- 2000قدم مربع ويفضلون الفلل مع تسهيلات مثل السوبرماركت والقرب من مكان العمل والمدارس والمستشفيات وغيرها.

يكون رعايا دول مجلس التعاون الخليجي ميالين إلى العقارات الفاخرة وبذلك فهم يخصصون ميزانية تتراوح بين 5- 8ملايين درهم لشراء عقارات في دبي. ويكون الحجم المفضل لديهم بين 6000- 6500قدم مربع ويفضلون الفلل. أما التسهيلات التي يفضلونها فهي مراكز التسوق ودور السينما والمطاعم والمدارس والمستشفيات وساحات اللعب وغيرها.

ويخصص رعايا الدول العربية الأخرى عموماً ميزانية تتراوح بين 5- 6ملايين درهم لشراء عقارات في دبي. أما المساحة المفضلة لديهم فتتراوح بين 6000- 6500قدم مربع والنوع الذي يفضلونه هو الفلل. وتسهيلاتهم لا تختلف عن رعايا دول مجلس التعاون الخليجي أي مراكز التسوق ودور السينما والمدارس والمستشفيات وساحات اللعب وغيرها.

ويقوم بعض المطورين بعملية التطوير فقط ويتركون مهمة البيع إلى الوكلاء الذين يملكون شبكة واسعة في كافة أنحاء العالم. والدول التي يمتلك فيها مطورو العقارات في دبي فروعاً فيها هي دولة الإمارات العربية المتحدة، سوريا، ماليزيا، السعودية، روسيا، باكستان وغيرها.

أما الدول التي يتم الترويج فيها عن عقارات دبي من قبل المطورين والوكلاء فهي سوريا، دول مجلس التعاون، المملكة المتحدة، أسبانيا، المغرب، روسيا، الهند، ألمانيا، إيران، باكستان، مصر، أستراليا، أيرلندا وغيرها.

قرار الشراء

وتقول الدراسة بأن 80% ممن شملتهم الدراسة يدرسون جديا التحول الى مشتري عقار بدل من إبقاء مستأجرين له، لكنهم يربطون بين استقرار الأسعار وبين قرار الشراء لكن 30% منهم قرروا الشراء بصرف النظر عن الاستقرار السعري لاسيما انهم باتوا قادرين على الحصول على التمويل اللازم.

ولا تزال موجة شراء العقارات في دبي تطغى على ما عداها في السوق العقاري سواء للاستثمار او للسكن، والآن نجد ان الأسعار سجلت قفزة كبيرة وكذلك الإيجارات، ومن اشترى في ذلك الوقت يبدو سعيداً الآن، ولكن بالنسبة الى المشترين الجدد فان الأسعار مرتفعة وتبدو سوق الإيجار من دون افق.



فئات دخل المشترين

وجاء في الدراسة بان أغلب فئات دخل مشتري العقارات في دبي هم ممن يصنفون في خانة أصحاب الدخل العالي، ولكن يبدو ان الأمور باتت الان أكثر سهولة على صعيد تملك العقار خاصة مع وجود مؤسسات وبنوك تمويل وإعادة تسديد القروض بواسطة الأقساط. لقد مكن ذلك التحول الكثيرين من أصحاب الدخل المتوسط من شراء العقارات في دبي.

قسمت الدراسة المشترين حسب المنطقة الأصلية وظهر بأن مواطني دول مجلس التعاون الخليجي يشكلون الجزء الرئيسي من المشترين في دبي ويأتي الأوروبيون بالمرتبة الثانية ومن ثم بقية مواطنين الدول العربية الأخرى في المرتبة الثالثة. وأخيراً يأتي الآسيويون بينما لا تتوفر إحصائيات عن المشترين من مناطق كأفريقيا وأميركا وأستراليا.

وعندما ننظر إلى مواطني دول مجلس التعاون الخليجي الذين يشكلون المشترين الرئيسيين للعقارات في دبي، فسوف تكون الأسبقية للسعوديين أكثر من مواطني دولة الإمارات، حيث يحل مواطنو الدولة بالمرتبة الثانية لمشتري العقارات في دبي ويحتل مواطنو البحرين وقطر المرتبة الثالثة بعد السعوديين والمواطنين الإماراتيين.

ويخصص رعايا دول مجلس التعاون الخليجي ما يقارب 5 8ملايين درهم لشراء عقارات في دبي. والمساحة المفضلة لديهم تتراوح بين 6000- 6500قدم مربع. والنوع المفضل لديهم هو الفيلا. أما التسهيلات المفضلة فهي مراكز التسوق ودور السينما والمطاعم والمدارس والمستشفيات وساحات اللعب وغيرها.



تحديات

وطبقا لنتائج دراسة زعبيل للاستثمار فأن تكاليف الصيانة المرتفعة تعد اليوم من أهم التحديات التي تقف في طريق بيع العقارات في دبي. ويساور بعض المشترين القلق من قلة حجم الحماية القانونية في البلاد، إلا أنه بات من المطمئن صدور حزمة قوانين تحمي حقوق جميع الأطراف لكن 30% ممن استطلعت أراؤهم قالوا إن القوانين بحاجة الى المزيد من الوضوح وبحاجة الى المزيد من الآليات.

وأشار 90% منهم الى صدور قانون حساب الثقة الذي يمنع المطور من التصرف بأموال مشتري العقارات عمودا فقريا لدفع عمليات التطوير العقاري الى مزيد من النضج وزيادة عدد المشترين الذي يرون في هذه القانون حماية كاملة لرؤوس أموالهم.

وقال 75% ممن شملتهم الدراسة بان من الضروري التعجيل بإصدار الآليات القانونية المتعلقة بثلاثة مجالات في السوق العقاري بدبي، وأبرزها قانون الشقق والطبقات والرهن العقاري والاوفشور والتملك بالإجارة والمساطحة، مما سيعطي زخما قويا للسوق ويمنح المتعاملين فيه مناخا مرنا يتلاءم مع روح قانون التسجيل العقاري الذي أصدرته حكومة دبي في الماضي القريب.

ووصفت الدراسة التي أجرتها شركة زعبيل للاستثمار تلك الآليات بأنها ضرورية جدا في الوقت الراهن عقب صدور قوانين مماثلة أبرزها قانون حساب الثقة، حيث تلمس شركات التطوير العقاري اهتماما بالغا من المستثمرين بالبيئة التشريعية التي تحمي استثماراتهم.

وقالت ان دبي كانت ولا تزال سباقة على صعيد تحديث البيئة التشريعية، وهو توجه ريادي امتد إلى باقي دول الخليج التي عدلت هي الأخرى من تشريعاتها لتعطي الأجانب حق تملك أو الانتفاع من العقارات لفترات طويلة للمرة الأولى في تاريخها الحديث في صورة تنافسية قوية بين دول الخليج في طرح المشاريع المختلفة وإحداث الإصلاحات المطلوبة لجذب المستثمرين.



ارتفاع أسعار الفلل 31% بسبب نقصها في السوق

وأظهرت الدراسة ارتفاع أسعار الفلل بنسبة 31% في العام الجاري مقارنة بالعام الماضي واستقرار أسعار الشقق بعدما سجلت تراجعاً في الصيف الماضي. وفي طريقة احتساب المؤشر في دبي تم تقليد مؤشر هاليفاكس لأسعار المنازل في بريطانيا الذي يتمتع بمصداقية، اذ تحتسب فترة 3أشهر لقياس المؤشر، وقام خبراؤه بجهد لتكييف بيانات دبي بهدف خلق نموذج عملي للمؤشر.

وفي الواقع فان سعر القدم المربع للفيللا في دبي ارتفع بنسبة 31%، ولكن الأمر يختلف عند الحديث عن الشقق، ووفقاً لمؤشر سعر المنازل فان متوسط سعر الشقق تراجع بنسبة 10% في النصف الأول من العام الماضي ليرتد بعدها مرتفعاً في النصف الثاني، ليغلق في نهاية السنة كما بدأها تقريباً.

والآن هناك عامل وحيد ينبغي أخذه في الحسبان هو المعدل العام للتضخم في دبي .لذلك فانه اذا جارت أسعار المنازل معدلات التضخم فان أسعار الشقق تراجعت بالأسعار الحقيقية في حين ان أسعار الفلل سجلت مكاسب حقيقية بلغت مابين 10% و30% . ومن الجهة الأخرى فان أسعار الإيجارات قفزت بمعدل 38% وفقاً لتقديرات شركة "استيكو" العقارية، مما أدى الى ارتفاع العائد التأجيري بدوره.



60% يعتقدون أن العقار أفضل قناة استثمارية

وطبقا لنتائج الدراسة التحليلية التي أعدتها شركة زعبيل للاستثمار فقد قال 60% بأنهم يرون في الاستثمار العقاري أداة استثمارية أفضل من الاستثمار في أسواق المال. ويرى هؤلاء بان ميزة الاستثمار في البورصات المحلية سرعة جني الأرباح وحجمها بينما يبقى الاستثمار العقاري استثمارا على المدى البعيد.

وقال 30% منهم انهم لو خيروا بين الاستثمار في البورصة او العقار فسيختارون العقار لانه الأمن على الصعيد الاستثماري. يشكل مواطنو دولة الإمارات من سكنة دبي المشترين الرئيسيين للعقارات في دبي. ويشكل السياح والقادمون من الخارج 20% فقط من المشترين المحليين.

وتبين أن مواطني الإمارات ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي يشكلون الفئة الرئيسية لشراء العقارات في دبي ويأتي بعدهم الأوروبيين ومن ثم رعايا الدول العربية الأخرى وأخيراً الآسيويون. أما رعايا الدول الأخرى كالأفارقة والأمريكان والأستراليين. فلا تتوفر حولهم إحصائيات دقيقة.

وعند تصنيف رعايا دول مجلس التعاون الخليجي، يأتي السعوديون في مقدمتهم وبعدهم مواطني دولة الإمارات. ويأتي رعايا المملكة المتحدة في مقدمة الأوروبيين ومن ثم الألمان. وحتى من ناحية المشترين من المملكة المتحدة، يأتي في مقدمتهم البريطانيون من أصول هندية والذين يحملون الجنسية البريطانية.