غلاء العقارات قاد موجة التضخم في المملكة وأوجد الفروق في أسع

وأوضح رئيس مجموعة بن سعيد العقارية في حوار مع "الرياض"، أن الجهات المختصة مطالبة خلال الوقت الحاضر بتحديد أسعار الإيجارات وتثبيتها خلال خمسة أعوام، مشيراً إلى أهمية تعميم فكرة مؤشر أسعار السلع التي أعلنت عنها أمانة الرياض في كافة مناطق المملكة، وإلى نص الحوار:



@ "الرياض": كيف تصنِّفون المستثمرين العقاريين العاملين بالسوق حالياً، وهل السرِّية والتكتم مازالت طريقة متبعة لإدارة العقار؟

- فهد بن سعيد: القطاع العقاري خلال الفترة الحالية يوجد فيه فئتان هما فئة الجيل الجديد وفئة الرواد وهم الأقلية، والجيل الجديد يمثل 60إلى 70% من الذين يديرون المؤسسات والشركات العقارية. هؤلاء هم الذين دخلوا مجال العقار خلال السبعة أعوام الماضية وانتفعوا من العقار لأن لديهم روح المغامرة والإقدام وليس لديهم التعاون على قضاء الحوائج بالكتمان، ولكن مع ذلك فيهم المساوئ والمحاسن، إنما المساوئ تتبع المحاسن. ولكن الجيل الأول أعظم من الجيل الحالي فهم المؤسسون للعقار والرواد له وأعمدته في المملكة، وخاصة في المنطقة الوسطى، هؤلاء هم المستثمرون في مجال العقار الآن، وقد خدمتهم عدة ظروف، منها أن الثقة كانت موجودة بينهم في ذلك الزمان، وهذا عامل مهم، كما أن هؤلاء الأشخاص كانت تربطهم علاقة قوية ليس في مجال العقار فقط، بل كان لهم مجالس خاصة يديرون فيها شؤون العقار، ما أسهم في زيادة الثقة داخل الجيل الأول. أما الجيل الحالي فيختلف عن الجيل الأول، بل وليس هناك توافق بين الجيلين بالعكس الجيل الأول كان يحاول يخفي ما يملك من عقار وما يملك من أسهم حتى من أبنائه حينما كانت الأسهم فقط في تلك الأيام محصورة في الأسمنت والكهرباء والغاز ولم تأت في ذلك الوقت أسهم البنوك. وقد كان العقار شيئاً أساسياً بالنسبة للجيل الأول، وهم المؤسسون للعقار، والجيل الجديد ساهم في الطفرة العقارية الحاصلة الآن، لكن مع الأسف ليس هناك ترابط بين الجيلين تدريجياً، الأمر الذي نتج عنه الثورة العقارية التي نشاهدها. والسبب هو عدم ثقة الجيل الأول في الجيل الثاني وإخفاء الجيل الأول عن أبنائهم ما يملكون من أملاك عقارية أو أسهم، وعدم توفر الثقة هذا ندفع ثمن نتائجها الآن.

@ "الرياض": الآن نجد أسعار الأسهم وأخبارها في كل القنوات وفي جميع الصحف وفي الجوالات، بينما أسعار صفقات العقار مخفية، ما أسباب ذلك من وجهة نظرك؟

- فهد بن سعيد: بالنسبة للأسهم فإنها تختلف عن العقار، فالعقاريون الذين دخلوا الآن في سوق العقار عندما ارتفعت أسعار الأسهم دخلوا في هذا السوق وأخذوا النصيب الأكبر بالنسبة للحصيلة المادية وأخذوا غلتهم وانسحبوا من الساحة في لمح البصر، والضحايا في سوق الأسهم كانوا من صغار المساهمين والمتوسطين فدخلوا في سوق العقار مرة أخرى، والزيادة التي تحدث الآن أسبابها سوق الأسهم فقد غردوا خارج السرب العقاري ثم رجعوا مرة ثانية. لكن خسر من خسر، والعقاريون أساساً هم أكثر من خسروا، والذين خسروا هم أصحاب الأسهم الذين اقترضوا على المبالغ التي لديهم.

@ "الرياض": في سوق العقار نسمع عن صفقات تعقد ولكن لا نراها على أرض الواقع؟ ما تفسيركم لذلك؟

- أ. فهد سعيد: نسبة كبيرة من هذه الصفقات هي صفقات وهمية، كما أن هناك شركات نسمع عن رأسمالها مليار أو مليار وخمسمائة وقائم عليها الشيخ فلان والشيخ فلان ويمثلون أعمدة العقار الذين يعتبروا مخضرمين، ومع الأسف الشديد ليس هناك ضوابط وأنا أعرف مجموعة من الشركات أنشئت خلال هذه السنة بنفس الطريقة، وأعتقد أن المواطن سيتأثر بهذه الشركات من ناحية المصداقية، والآن يوجد مجموعة من العقاريين في السوق يعتبرون أنفسهم هم رواد العقار أو الجيل الثاني في الوقت الراهن، قاموا بإنشاء شركات ومبان عقارية ومؤسسات عقارية عالية المستوى ومجالس إدارات على مستوى معين، ولكن المشكلة ليست في مستوى المبنى والشكل والتنظيم الإداري أو الإعلانات التي نراها في التلفزيون، فالمشكلة أعظم من ذلك. الآن هناك مساهمات عقارية قد تتعثر وتصبح خسائرها على المساهمين أكبر من المساهمات السابقة، بمعنى أن هناك مجموعة من الشركات خلال الخمسة أو السبعة أشهر التي مضت أو السنة أعلن عن شركات رأسمالها مليار أو أكثر من مليار، والمشكلة هي أن الذين أسسوا هذه الشركات يدخلون بعقارات لا تساوي ثمنها الذي دخلوا به، وقد حضرت اجتماعاتهم وناقشت مجموعة منهم حول هذا الأمر، هذه الشركات ستدخل بأراض عبارة عن أراض بور أو عقارات لا تخدم الشركة، ولا يصح تصنيفها كعقار، لأن العقار الآن يصنف حسب الحاجة وموقعه وحسب الفائدة منه، فتوجد عقارات لم تصلها الخدمات وهي المخططات، وهناك مخططات تكلفة الخدمات فيها أصبحت مكلفة وأعني خدمات البنية التحتية كالكهرباء والماء والتلفون والصرف الصحي، ولا يصدر مخطط جديد إلا بعد استيفاء الخدمات فيه، ولو طبق هذا الكلام منذ زمن لما حدثت مشاكل عقارية تؤثر على المجال العقاري. في هذا الوقت نحن نسير لكننا نعيد الكرة، ولكن بالضحك على مجموعة من المواطنين بالشعارات البراقة، هذه الشركة الفلانية فيها رجل الأعمال فلان والشيخ فلان فالناس يغرون بالمسميات، ولكن المضمون ليس موجوداً.

@ "الرياض": هل تتوقعون اتساع رقعة المساهمات العقارية المتعثرة في المستقبل؟

- فهد بن سعيد: حينما تطرح مساهمة عقارية هم يحاولون التخلص من الأعباء المالية ويضعون في الواجهة الناس الذين عليهم سمات الخير، إنما هم مع الأسف الشديد متورطون بتسهيلات بنكية ومتورطون في شراء أراض من أشخاص آخرين كبار، وليس لديهم القدرة على السداد مثلاً: "شخص يشتري من شخص ما مخططاً ثلاثة ملايين متر على إتفاق بأن يجدول المبلغ خلال سنتين أو ثلاث سنوات وفي عقليته الأمل على أن تصله الخدمات، وفي النظام الجديد للعقار أنه لا يعتمد المخطط إلا بعد استيفائه بالخدمات"، لقد دخل العقاريون الذين أتحدث عنهم والشركات الجديدة في مجال الأسهم فتورطوا، منهم من هو في السجن الآن، لأنهم دخلوا بأموال المساهمين، ثم كيف تم ذلك بدون وجود مجلس إدارة ودون وجود مراجعين حسابيين من وزارة التجارة حسب الأنظمة التي أعلنت وبدون حساب مستقل في البنك ومحاسب محايد. فأنت حينما تأتي لتفتح مساهمة عقارية من الأساس أولاً يجب على المؤسسين أن لا يقل نصيبهم عن 30% او 25% من رأسمال الشركة، ثانياً ان يكون له حساب مستقل في البنك لا يتدخل فيه اي شخص سواء كان عضو مجلس الادارة او غيره، وكذلك لا يتم بيع أي جزء من هذا المخطط الا بالرجوع الى مجلس الادارة، أي اننا نأخذ العبر من بعض الشركات الناجحة الآن ولماذا نجحت؟ نجحت لأن هناك مجالس إدارة معلنة وتنظيماً ووضوحاً وشفافية، والمشكلة الموجودة الآن هي اننا ننخدع في اناس ومع الأسف الشديد انهم اصحاب شأن في جهات لها علاقة بالمواطن وخدمة المواطن في مجالات شتى فمثلا بعضهم ينتسب للغرفة التجارية استغلوا وجودهم في الغرفة للتحايل على المواطن بالاعلانات الرنانة على حساب المواطن عن شركاتهم، الذي يتوقع ان يربح فيها خلال سنة او سنتين. واتوقع اذا لم يوضع حد لهذا الأمر وان يكون هناك عبرة لما سبق من المساهمات العقارية المتعثرة فستكون كارثة أعظم مما سبق.

@ "الرياض": كم نسبة المساهمات المتعثرة التي غامر أصحابها بضخ أموال المساهمين معهم في سوق الأسهم ثم التهمها السوق؟

- فهد بن سعيد: السوق التهم ما نسبته 80% منها، وهؤلا الذين هاجروا الى سوق الأسهم او المستندات كانوا يتوقعون حينما وصل المؤشر الى 21أنهم سيربحون ويعطون الناس أموالهم، ولكن حصل ما حصل من أزمة في سوق الأسهم، وذلك بعد مشكلة الهبوط الحاد الذي وصل فيه المؤشر الى 7آلاف نقطة، والمساهمات العقارية المتعثرة بعد دخول أصحابها في سوق الأسهم تتراوح أعدادها بين 8آلى 12مساهمة عقارية، وهي الآن مثل الاموال المعدومة في البنوك، وليس لها حل، فأنت تطالب شخصاً يعتبر معسراً في حكم الشرع.

وأعتقد أن التشهير به واجب إذا كان التشهير على الجميع فنحن لا نحبذ التشهير على البعض ولنا عبرة بالماضي، وحالياً لدينا شركات عقارية بدأت تطرح مساهمات ويجب على وزارة التجارة ووزارة المالية وعلى الغرف التجارية المقصرة في هذا الجانب ان يكون هناك تدخل من خلال هذه الجهات في هذا المجال، واتوقع ان تكون عندنا أزمة اكبر مما سبق، فعندما يأتي المواطن وطموحه جمع أرباح او مجموعة من الموظفين يجمعون 600ألف ريال ويساهمون بها في بعض الشركات المعلنة حالياً متوقعون أنهم سيرحبون من خلال سنة 40% فتضطر هذه الشركات لأن تعلن في الصحف ان المساهمة حققت ارباحاً تصل الى 40% فيأخذون من المساهم الجديد ويعطون السابق، فالعملية هي استنساخ المال من المال نفسه وليس من الارباح وتدوير للمال بطريقة احترافية "إجرامية" ويفترض ان يعطى المساهم حسب المبلغ الذي ساهم، مساهم الأمس قبل مساهم اليوم، دون وجود صافي أرباح ولكن المشكلة هي ان وزارة التجارة تعد في حكم الغائبة عما يحدث في هذا المجال، اضافة الى وجود قصور واضح من الغرف التجارية التي انشغلت بإقامة الحفلات السنوية واختيار مجموعة من أبناء رجال الأعمال لتولي مناصب في الغرف التجارية، دون اعطاء الاولوية للمواطنين المؤهلين.

وانا شخصياً ما كنت سأكون عضواً في اللجنة العقارية، الا لأنني ابن رجل غني. ولكن الشباب السعودي المؤهل يدير الآن الكثير من الشركات مثل شركات الاتصالات (موبايلي)، وسابك، ولكن لأنهم ليسوا من ابناء ذوات او من بيوت تجارية ليس لهم قيمة في الغرف التجارية. فالغرف التجارية الآن هي احتكار من البيوت الغنية فقط، اما الشخص المتعلم المثقف الذي لديه خبرة وقدرة على الانتاجية فليس له وجود في هذه الغرف.

@ "الرياض": ما الحلول المفترضة لمعالجة ارتفاع أسعار العقار؟

- فهد بن سعيد: بمناسبة ارتفاع أسعار العقار لماذا لا يكون لدينا صندوق تنمية الموارد العقارية مماثل لصندوق تنمية الموارد البشرية، فكل أرض تباع تؤخذ نسبة من سعر البيع او الشراء 2.5% من الموارد العقارية ويدخل في الصندوق العقاري، ويكون الصندوق العقاري وشركة التطوير العقاري هما المسؤولان عن تطوير العقار بعد استيفائها الشروط. هذا كما طبق تماماً في نصدوق الموارد البشرية في تأهيل الشباب في المجال التقني او غيره وكذلك في توظيف الشباب وعمل دورات تدريبية لهم. وأي شيء يفرض 2.5% تؤخذ زكاة.

هناك 300ألف تعطى من قبل صندوق التنمية العقاري للمساعدة على البناء، وهذا شيء جميل ولا توجد دولة في العالم تعطي 300ألف ريال وتعطي أرضاً دون مقابل، لكن ما أقوله بما أن ذلك يأتي على شكل مخطط متكامل مثل حي اليمامة والعريضة او في لبنة فهذا شيء مفيد، فالمخطط المتكامل من حيث الخدمات هو المخطط النموذجي، وكل منطقة لها صفتها وهيئتها وخصائصها الاجتماعية التي لها علاقة في اختيار المنزل، ولو ان صندوق التنمية العقاري طبق هذه النظرية ويأخذ القرصضهو بنفسه ويتفق مع شركات وتبني مباني وبعد سنة او ستة شهور يستفيد الصندوق، كما أن وزارة البلديات تقول إن أي شخص لديه مشروع بناء وحدات سكنية للمواطنين يجب ان يمثله شخصان او ثلاثة حتى لا يكون هناك تحايل تحت اشرافهم ولا يكون هناك تواطؤ.

@ "الرياض" كم تقدرون أسعار العقارات في المناطق التجارية بالعاصمة؟

- فهد بن سعيد: على طريق الملك فهد هناك ما وصل الى ثلاثة آلاف للمتر والشقق السكنية أصبح بعضها الآن 35ألف ريال بعد أن كانت 20ألف ريال، فماذا يفعل الساكن حديث العهد بالزواج الذي يفاجأ بالزيادة في الايجار بعد شهرين من سكنه كأن يزاد بالضعف او من عشرين ألفاً الى ثلاثين ألفاً. اذاً يجب التدخل من الجهات المعنية لتثبيت الايجار على الأقل خلال خمس سنوات لغرض الحد من الزيادة سواء بالنسبة للمكاتب او الشقق السكنية او التجارية.

والمنطقة التي بين المملكة والفيصلية التي تسمى "المنطقة الذهبية" بعض مكاتبها او شققها او المحلات التجارية بها وصل المتر الى 30ألف ريال، والسبب هو أن العقاريين الذين دخلوا سوق الاسهم وسببوا ازمة في سوق الاسهم ثم رجعوا الى العقار فإن عودتهم سببت ازمة أخرى في سوق العقار، كما تسببت في زيادة اسعار السلع الغذائية والاستهلاكية، فأزمة العقار هي التي قادت الى التضخم، الذي يحدث الآن، كما زادت الفرق بين أسعار السلع من منطقة الى منطقة أخرى، والسبب في ذلك هو اضافة فرق اسعار الايجار حسب المنطقة الموجودة فيها هذه السلعة ففي العليا وأقصى جنوب الرياض او غرب الرياض او شمالها الاسعار متفاوتة مع ان البضاعة هي نفس البضاعة والماركة نفسها، فسعر متر الايجار في منطقة العليا او بين المملكة والفيصلية غال جداً. @ "الرياض": ماهي الجهة التي تعتقد أنها هي المسؤولة عن هذا الارتفاع أسعار العقار؟

- فهد بن سعيد: عدة جهات هي المسؤولة منها وزارة المالية ووزارة التجارة والجهات الأخرى المعنية، وعندما كنت عضواً في اللجنة العقارية نجتمع لمناقشة مشاكل العقار بشكل عام، ولكن يفترض ان تكون هناك انتخابات نزيهة في الغرف التجارية يدخلها جميع الفئات ذات الكفاءة والخبرة، حتى لا تنتفع لجان الغرف فمثلاً مكاتب الاستقدام هي السبب في هروب العمالة، حيث يأتي العامل من الخارج ولا يعمل مع كفيله ويهرب ليعمل حراً بتعاون تلك المكاتب نحن نريد مواطنين مؤهلين في جميع اللجان سواء كانت لجان عقارية أو لجان استقدام أو زراعة ليس لهم علاقة أو نفع في وجودهم في الغرف التجارية، وأنا كمواطن لا يهمني إلا من يقود العمل في الغرف التجارية وقادر على الانتاج والمساعدة في حل مشاكل المواطنين ومشاكل التجار، واذا لم تشكل لجنة إشراف محايدة من أربع جهات من وزارة التجارة ووزارة المالية ووزارة البلديات ووزارة الداخلية إضافة إلى لجنة تشريعية من وزارة العدل تكون جهة رقابية وان يكوّن الرجل المناسب في المكان المناسب إذا لم تكون هذه اللجنة الاشرافية الرباعية لن يعتدل العمل في الغرف وفي مجال العقار.

واللجنة العقارية وضعت العقد بحيث ان يفيد الملاك ويكون في مصلحة المستأجرين وأخيراً عدل في هذا العقد بطريقة اعتيادية. ولكن هذا العقد سيطبق بعد ثلاثين سنة. والعقد مجحف في البنود لأن بنوده كثيرة بدون فائدة. وأصحاب هذه العقود هم أصحاب العقار الذين يملكونه. فأنا في رأيي إن وجود أشخاص محايدين في الغرف التجارية لضمان العمل بعقلانية وخبرة.