اندرو تشارلزورث مدير الاستثمار العقاري في "انفستكورب&qu

- تعمل “انفستكورب” في القطاع العقاري منذ تأسيسها في ثمانينات القرن الماضي، وكان معظم عملنا يتركز في ذلك الوقت على الغرب، ثم أعدنا هيكلة كل الخطط الاستراتيجية الخاصة بسوق أمريكا الشمالية، ووضعنا الاستثمار في العقارات العالية الجودة وذات العائد المرتفع في اولوياتنا في واحد من الأسواق الأساسية في الولايات المتحدة الأمريكية، خاصة وان أزمة الرهن العقاري لم تؤثر في جميع القطاعات العقارية وفي الأداء الإجمالي للقطاع العقاري الأمريكي.

- اليوم نستثمر بين مليار ومليار ونصف المليار دولار سنويا في الأسواق الأمريكية، واستطعنا أن نقدم حتى الآن ما يقرب من 37 محفظة، كل واحدة منها تضم عددا من العقارات، بحيث تضم كل محفظة عقارات متنوعة من أسواق متنوعة، في محاولة لتقليل المخاطر، وتقدر قيمة تلك المحافظ بنحو 6 مليارات دولار، وبحسب الإحصاءات الأخيرة تم تصنيف “انفستكورب” بين الشركات الاستثمارية الأجنبية الخمس الأولى في السوق العقاري الأمريكي، وهو ما يشير بوضوح إلى كبر حجم أعمالنا وضخامة استثماراتنا، حيث تتمتع “انفستكورب” بشبكة علاقات جيدة مع شركاء من الولايات المتحدة، كما لدينا علاقات جيدة مع المصارف العالمية. وتقوم فلسفة استثماراتنا على شراء عدد من العقارات، وجمعها في محفظة واحدة منخفضة المخاطر وذات عوائد مجزية للمستثمرين، إذ إننا نمتلك العقار، وبعد تطويره نقوم بإعادة بيعه مع الاحتفاظ بحصة منه، تتراوح عادة بين 5 إلى 10 في المائة. وتجدر الإشارة إلى انه عندما نقوم باستثمار معين، عادة ما يكون لدينا شريك محلي في الاستثمار، قد يكون شركة تطوير عقاري أو مؤسسة مالية، يساعد على إدارة الاستثمار.

في الوقت الحالي، نركز استثماراتنا في الولايات المتحدة، باعتبار أن السوق العقاري الأمريكي هو الأضخم في العالم، ويتمتع بأعلى مستوى سيولة، كما انه الأكبر جغرافيا وتندرج ضمنه أسواق عدة، ولكن هناك فرص واعدة في عدة أسواق مثل آسيا والشرق الأوسط، ليس لنا خطط توسعية حالية فيها ولكن سوف نضع في الاعتبار تلك الأسواق إلى أن تتاح الفرصة.

- الاستثمار العقاري قلما يتعرض لهبوط في قيمته السوقية. يذكر أن انفستكورب وغيرها من المصارف كانت قد عرضت على المستثمرين في منطقة الخليج ومنذ مدة طويلة محافظ للاستثمار العقاري، خصوصا في السوق الأمريكي الذي تتمتع قطاعاته العقارية عادة بسيولة لا تتمتع بها الأسواق الأخرى. إلا أن المستثمرين أغرتهم أرباح مضاربات الاستثمار في أسواق الأسهم، ولكن مع التصحيح السعري الذي شهدته معظم الأسواق أصبح هناك توجه كبير نحو الاستثمار في العقار، خاصة ان العائد على العقار قلما يتأثر صعودا وهبوطا بأداء الأسواق التقليدية كأسواق الأسهم.

- في الواقع أي أزمة تخلف وراءها فرصا للاستثمار، والسوق العقاري الأمريكي بعد الأزمة خلق نوعاً من الاستقرار، وعادة لا يرغب المستثمرون برؤية السوق يرتفع سريعا لأنهم يعلمون انه سيهوي سريعا أيضا، لذلك هم مهتمون بالاستثمار في سوق مستقر وذي نمو متوازن وقوي. وهناك بالطبع من انعكست عليه الأزمة سلبا، لكن هناك أيضا من سيستفيد من الفرص الناتجة عن ذلك.

- “انفستكورب” لا تستخدم التمويل بالدين المرتفع، بل إن معدلات هذا النوع من التمويل لدينا معتدلة وفي الحدود المعقولة، لذلك مازلنا قادرين على توفير التمويل اللازم لأي مشروع نقوم به، ولدينا قنوات عديدة في هذا المجال. وأشدد على أن مَن تضرر من الأزمة الأخيرة هو من يملك معدلات مرتفعة في التمويل بالدين، ويعتمد بشكل كبير على هذا الأسلوب، لذلك سيجد صعوبة في توفير التمويل اللازم مستقبلا، أما نحن فلا نتبع تلك السياسة لذلك لم تترك أزمة الرهون العقارية أثرها الكبير على استثماراتنا وأكبر دليل أننا مستمرون في مشاريعنا كما خططنا لها.

- هذا صحيح، فطبيعة أسواق الخليج مختلفة، لان مستويات السيولة المرتفعة التي تتمتع بها حدت من انعكاس الأزمة عليها، كما أن السوق العقاري في المنطقة يتمتع بنمو قوي، بالإضافة إلى أن البنوك الأمريكية كانت السبب الرئيسي في تلك المشكلة حيث اتبعت سياسات مختلفة في الإقراض مما تسبب في تباين نسب الفائدة على العقارات المتشابهة، وهذه المشكلة ليست موجودة في الأسواق الخليجية، لذلك لم تجد الأزمة أرضية لها، إذ إن المصارف الخليجية ليست معرضة للرهونات العقارية كالمصارف الأمريكية، وهذا عامل رئيسي في تجنب الأزمة.

إن خفض الفائدة سيحفز الاستثمار ويعزز أداء الأسواق، وبطبيعة الحال سينعكس ذلك إيجابا على السوق العقاري، والسوق الأمريكي الآن يشهد حالة من الاستقرار النسبي ومن المرجح أن يشهد صعوداً مرتقباً نظراً لقوة القطاع العقاري في أمريكا.

- أطلقت “انفستكورب” مشروعها المميز “برايفرن”، بالشراكة مع مجموعة “شنيتزر وست”، إحدى كبرى شركات التطوير العقاري في سياتل، وهو مشروع عقاري لبناء مجمع سكني وتجاري ومكتبي تبلغ مساحته 6ر1 مليون قدم مربعة في بلفيو، خارج سياتل، وذلك في صفقة تفوق قيمتها 800 مليون دولار.

وسوف يضم المشروع 750 ألف قدم مربعة من المساحات المخصصة للمكاتب في برجين، وأبرمت شركة “مايكروسوفت” منذ الآن عقد إيجار طويل الأمد، كما سيضم المشروع 305 آلاف قدم مربعة من المساحات التجارية الراقية وتم توقيع عقد مع سلسلة “نيمان ماركوس” الشهيرة لاستئجار 125 ألف قدم مربعة منها، بالإضافة إلى برجين سكنيين ارتفاعهما 29 طابقاً ويضمان 456 شقة سكنية ذات مميزات عالية الرفاهية.ووقعت “مايكروسوفت” - أول المستثمرين - عقدا لاستئجار جميع المكاتب لمدة عشر سنوات، كما وقعت إحدى أضخم شركات مبيعات التجزئة عقدا لاستئجار مساحة 125 ألف قدم مربعة من ال 300 ألف قدم مربعة المخصصة لمركز التسوق، وذلك لمدة 20 سنة. وتجري الأعمال الإنشائية حاليا على قدم وساق. كما تعتبر تلك المنطقة مميزة لسوق التجزئة، وبالطبع ستكون هناك مراكز للترفيه ونواد رياضية وصحية، والطلب على الاستثمار في المشروع أو التملك لا يزال كبيراً، وأستطيع القول انه في مجالات عدة يفوق العرض، لاسيما من قبل شركات مبيعات التجزئة.أما من حيث الشقق، فسيكون هناك 456 شقة فاخرة، تتباين في المساحات.

ولم نبدأ تسويقها بعد، بل في بداية العام المقبل، وسيكون ذلك على مراحل، إذ إن عددها محدود لكن الطلب عليها والاهتمام بها قويان، فمن بين ال 456 شقة، هناك 300 شقة تم حجزها مبدئيا، ووضعت ودائع قابلة للاسترداد، حيث يعتبر سوق السكن في سياتل من أكثر الأسواق الامريكية استقرارا، ولا يشهد تقلبات كالتي تحدث في أسواق أخرى، وذلك لأن وضعه بمنأى عن الأزمة الأخيرة، ومعظم الراغبين بالشراء في المشروع يدفعون نقدا وليس عبر رهونات عقارية.

- لم نسوق الشقق في الخليج بعد، كما أننا لم نسوقها في أي مكان آخر في العالم، لكننا نلمس اهتماما خليجيا في اقتناء شقق في المشروع. كما يبرز الطلب الخليجي على الاستثمار في المشروع. وفي الوقت نفسه نلمس اهتماما آسيويا في ذلك، لاسيما من الصين وسنغافورة، ويبلغ إجمالي استثمارات المستثمرين الخليجيين في استثمارات “انفستكورب” في القطاع العقاري الأمريكي ما يقرب من 7 مليارات دولار، وهو ترتفع بشكل مطرد.