عقارات الخليج تتجاوز أزمة القروض العقارية الرديئة..و ارتباط

من طرف dreamnagd الأربعاء يناير 02, 2008 2:00 am

استعرض تقرير اقتصادي ملامح مستقبل قطاع العقارات الخليجي خلال العام الجديد 2008في ظل احتدام أزمة الائتمان العالمية الناجمة عن القروض العقارية الرديئة أو ما بات يعرف بالرهون العقارية وأثرها على الاقتصاد العالمي وتوجهات الاستثمار.
وبين التقرير أن الاقتصاديات الخليجية استطاعت أن ترسخ مبدأ فك الارتباك والحساسية الضعيفة لتطورات الأسواق العالمية بعد أن حققت أسواق رأس المال والعقار وباقي مكونات الاقتصاد المحلي الخليجي مستويات أداء متميزة خصوصا في النصف الأخير من العام 2007.وفي حين تراجعت أسواق الأسهم العالمية ارتفع مؤشر MSCI Arabia تدريجيا.
وأوضح تقرير شركة المزايا القابضة التي تتخذ من العاصمة الكويتية مقراً لها أن تباطؤ الاقتصاد العالمي المتوقع وتراجع مستويات المخاطرة التي يبديها مديرو الاستثمار والثروات من باقي أجزاء العالم كنتيجة حتمية لذلك يجعل من الأصول الخليجية تبرز كملاذ استثماري آمن وحافظ للقيمة في ظل تراجع فئات الأصول المشابهة في الدول المتقدمة أو الأسواق التقليدية. حيث تبدو الشركات الخليجية، وخصوصا شركات العقارات والمقاولات، في وضع مثالي لتحقيق نمو في الأرباح عام 2008مقارنة بالعام الذي سبقه، ومع تزايد الاهتمام العالمي بالمنطقة وبروز قطاعاتها كفئة أصول متميزة لا يستغرب أن تتدفق مليارات العالم صوب المنطقة بحثا عن عوائد في زمن التراجع والتباطؤ. كما أن أزمة القروض العقارية الرديئة لن يكون لديها أي تأثير ملحوظ على شركات مجلس التعاون الخليجي، ويعزى ذلك إلى أن بنوك دول مجلس التعاون الخليجي لديها انكشاف محدود للغاية على مسألة القروض العقارية الرديئة.
وقال التقرير إن اقتصاديات دول مجلس التعاون الخليجي تنمو بشكل مستمر، ويبدو وكأنها لم تصب بالحمى جرّاء ما يُعرف ب"أزمة القروض العقارية الرديئة" وتباطؤ نمو الاقتصاد الأميركي. وحسبما أفادت بعض وكالات التقييم وخبراء آخرين، يكاد يكون تأثير هذه الأزمة في هذه المنطقة لا يذكر، لاسيما أن الغالبية العظمى من البنوك والمؤسسات المالية لم تتعرض لأي انكشاف ملحوظ في ذلك السوق، ورغم ذلك، كان لأزمة الائتمان الناتجة تأثيرها على عدد إصدارات السندات والصكوك لشركات محلية، إذ أنهم أجلوا عروضهم، كما أن أزمة الائتمان من شأنها أيضاً إبطاء التقدم المتواضع في نمو صناعة الاندماجات والاستحواذ في المنطقة.
وفي السياق قالت دراسة أعدتها غرفة دبي إن النمو الاقتصادي العالمي سوف يتلقى ضربة جراء أزمة الرهن العقاري في الولايات المتحدة. وقد أدى الإهمال في إدارة مخاطر الاستثمار المرتبطة بسوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة إلى فقدان الثقة في أسواق المال العالمية. ويشير اقتصاديون أميركيون إلى أن السبب الرئيسي وراء هذه الأزمة ممارسات ذات مخاطر أخلاقية قامت بها مؤسسات مالية أميركية. ويعتقد خبراء ماليون أنه وبالرغم من أن تأثير الأزمة قد ألقى بظلاله على أسواق الأسهم والديون العالمية، إلا أن سوق الديون تأثرت بشكل أكبر. لذلك ولأجل إنقاذ المؤسسات الرئيسية في السوق من القروض ذات المخاطر واستقرار الآثار المتقلبة للأزمة، قامت البنوك المركزية في اليابان وأستراليا وكندا أكثر من 240مليار دولار في الأسواق. ومع ذلك، يفترض استمرار تبعات الأزمة وبالتالي ستؤثر على الاقتصاد العالمي.
وتابعت الدراسة أنه على الرغم من أن أزمة الرهن العقاري السيئة قد ألقت بظلالها على الاقتصاد العالمي، إلا أن استبيانا خاصا أجرته مؤسسة ستاندرد آند بور قد أشار إلى أن البنوك في دول مجلس التعاون الخليجي لم تتأثر أو كان تأثير الأزمة عليه لا يذكر (أقل من 1بالمائة). ومع ذلك، وطبقا لمصادر محلية فإنه من المبكر الاهتداء إلى حجم هذا التأثير. في الوقت الحالي، أثرت أزمة أسواق الأسهم والسندات العالمية على أسواق الأسهم والسندات في دول مجلس التعاون. نسبة لمخاطر الائتمان العالمي وبناء على تصور أنه ليس وقتا مناسبا لإصدار ديون، فإن معظم الشركات الإقليمية في دول المجلس مثل شركة الصناعات الأساسية (سابك)، دانة غاز، بنك الخليج الأول، بنك الاستثمار والتي قامت إما بتأجيل إصدار السندات أو قللت من حجم إصدارها.
وبين تقرير المزايا أن كثيرا من المحللين غير قلقين لافتراضات تراجع أسعار النفط وتأثيرها على التنمية في المنطقة، إذ أن مستوى 70دولارا لا يزال مرتفعا كفاية لتمويل الاستثمار في البنى التحتية والإنفاق الحكومي الرأسمالي. وسوف يتم استخدام الفائض الحكومي الكبير في المنطقة للإنفاق على استثمارات كبيرة في تطوير البنية التحتية، وهو ما من شأنه أن يعود بالنفع على صناعات مثل المقاولات والعقارات وما إلى ذلك، وسوف يكون هناك أيضاً نمو كبير في قطاعات مثل الخدمات المالية، لاسيما التمويل الإسلامي( إصدار الصكوك) خلال عام
2008.وفي جميع الأحوال كان العام 2007عاما جيدا، من حيث أرباح الشركات وعوائد رؤوس الأموال بالنسبة لمعظم المستثمرين، ومن المتوقع أن يستمر الأداء قويا في العام الحالي نتيجة الاهتمام الشديد بالأسواق الإقليمية من قبل المستثمرين من جميع أنحاء العالم. وتوقع تقرير المزايا أن تستمر السيولة بالارتفاع في العام 2008نتيجة لأن المؤسسات الغربية سيزيد طلبها على الاستثمار في المنطقة إضافة إلى ذلك، فقد أطلقت "ستاندرد آند بورز" وMSCI مؤشرات استثمارية لأسواق دول الخليج.
وأوضح التقرير أن ارتباط عملات دول الخليج مع الدولار المتهاوي قد نجم عنه حلقة مفرغة من التضخم المصدر والمستورد، إلا أن استمرار اعتبار الدولار أداة الربط لجميع دول الخليج عدا الكويت، قد يشكل عاملا جاذبا لمديري الاستثمارات الباحثين عن ملاذ آمن لاستثماراتهم في ظل الركود العالمي، حيث سيدفع الخفض المستمر في معدلات الفائدة استجابة لخفض الفائدة الفيدرالية إلى نمو الائتمان، ما يعني تدفق الاستثمارات وبالتالي جذب مديري الاستثمار إلى أسهم الشركات الخليجية وخصوصا ذات الأداء المتميز مثل أسهم العقارات.
وأشار إلى أنه إذا ما استمر سعر صرف العملات الإقليمية مقابل الدولار الأميركي دون تغير وتبعت البنوك المركزية أي تخفيضات على الفوائد الفيدرالية بصورة آلية على العملات الإقليمية، فإن ذلك من شأنه أن يسبب ارتفاع طلب الاستهلاك بصورة أكبر بسبب تكاليف الإقراض المنخفضة، ومن ثم، ينبغي أن يعزز نمو أكبر في الطلب، وعلى المدى القصير، ينبغي أن يعود هذا السيناريو بالنفع على أسعار الأسهم، لاسيما في قطاعي العقارات والصناعة المصرفية. ولكن السيناريو المفترض يواجهه شبح التضخم إذ أنه إذا ما أصبح التضخم خارج السيطرة، فان ذلك من الممكن يؤدي ذلك إلى تقلص أرباح بعض الشركات.
ويفترض السيناريو أنه ورغم أن أسهم شركات العقارات والمقاولات ومواد البناء ينبغي أن تبقى مفضلة بالنسبة لمعظم مديري الصناديق في دول مجلس التعاون الخليجي خلال العام 2008، إلا أنها من الممكن أن تعود بنفع أكبر إذا ما بقيت العملات الإقليمية مرتبطة بشكل وثيق بالدولار الأميركي أو لو لم يتم تقييمها حال انخفاض معدلات الفائدة.
وبين تقرير المزايا أن الارتباط طويل المدى لعملات الدول الخليجية مع الدولار والتبعية الآلية لتغيرات أسعار الفائدة يجعل من الصعب تصور الفائدة الصفرية في دول الخليج مع معدلات مرتفعة من التضخم، حيث من المتوقع أن يقوم مجلس الاحتياط الفيدرالي بخفض معدلات الفائدة إلى مستويات صفرية كما حدث في أزمات مشابهة مثل أزمة وادي السيليكون وانهيار القروض السيادية في أميركا اللاتينية خلال الأعوام 1991- 1992و2001-
2003.وتلوح في أفق دول مجلس التعاون آثار إضافية لأزمة الرهن العقاري الأميركي وهي ضعف القوة الشرائية عالميا. كذلك يعتبر ضعف الدولار الأميركي هماً رئيسياً آخر لدول المجلس على مدى العامين الأخيرين. وقد ضاعفت أزمة الرهن العقاري الأميركية من تخفيض قيمة الدولار الأميركي. لم تواجه الاقتصاديات الخليجية التي ترتبط عملاتها بالدولار الأميركي من ارتفاع تكاليف الواردات فحسب بل تواجه انخفاضا في القوة الشرائية بحسب دراسة غرفة دبي. ومع ذلك، يتابع التقرير، فإن شركة إعمار العقارية تعتبر الشركة الإقليمية الوحيدة التي تتأثر مباشرة بسوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة